사업을 하다보면 누구든 임대계약서를 체결해야 할 때가 생긴다. 기본적으로 임대계약서는 건물주의 법적인 재산권리를 보호하며 임대자의 사용권리를 입증한다. 임대계약서 체결 시 주의해야 할 몇 가지 사항들은 다음과 같다.
계약기간이 끝나고 연장할수있는 옵션이 있는지 확인하여야 한다. 연장옵션은 사업체를 매매하거나 혹은 건물주가 건물을 팔았을때에도 임대자의 장기간 사용권리를 보증할 수 있다. 또한 연장기간 동안의 임대비가 책정되었는지 아니면 계약연장 시 시세에 따라 금액을 책정하게 되는지에 대한 여부도 중요하다. 대부분 연장옵션을 행사하기 위해서 계약기간 만료 전 일정시간 내에 건물주에게 통보해야 하며 아무런 계약위반 행위가 없어야만 가능하다.
다세대 건물일 경우 임대면적의 비율에 따라 공동관리구역 관리비(Common Area Maintenance Fee)를 지불해야 한다. 많은경우 공동관리구역 관리비에 전기, 개스, 물등을 포함한다. 예를 들어 사용면적이 전체빌딩의 5%일 경우 입구, 홀, 계단, 주차장 등의 공동사용구역을 포함한 전체 공동관리구역 관리비의 5%를 지불해야 한다. 또한 부동산 재산세도 임대면적 비율에 비례해 내야하는 경우가 많다. 공동관리구역 관리비에 대한 내역서와 청구서, 그리고 재산세 고지서와 산출방법에 대한 서류 요청을 할 수 있는 권한여부를 잘 살펴보아야 한다.
비율 임대료(Percentage Rental)란 임대자의 전체 매출액의 일정 비율에 해당하는 금액을 추가로 징수하는 임대료이다. 대부분 임대자의 전체 매출액이 일정금액을 초과했을 시 추가금액에 한해서만 유효하며 사실확인을 위해 건물주가 임대자의 매출기록을 검사할 수도 있다. 따라서 건물주가 임대자의 경영에 관심과 제제를 가할 수 있고 심지어 영업시간까지 임대자 마음대로 할 수 없는 경우가 생긴다.
임대자가 가게를 매매할 경우 구매자가 임대계약서를 양도받기 위해 건물주의 사전허락을 서면으로 받아야 한다. 많은 경우 구매자의 양도허락을 받아도 임대자는 남은 계약기간의 책임을 물 수 있다. 따라서 임대자는 구매자에게 별도의 계약서로 구매자의 계약위반으로 발생하는 책임부분에 대해 보호를 받는 것이 현명하다.
추가로 보증인이 임대계약서에 보증싸인 했을 경우 보증인은 임대자의 책임에 관해 무한적 책임을 진다. 하지만 보증인은 임대자의 임대권리를 주장할 수는 없다.
마지막으로 건물주와 임대자의 법적공방 시 패소한 측은 승소자의 변호사 비용을 물게된다. 따라서 승소여부의 정확한 판단으로 일찍이 합의할 경우 손해배상금액 조정이 가능하며 추가적인 변호사 비용 손해배상을 피할 수도 있다.
Comentários