텍사스 헌법에 의한 역 모기지 대출 (Reverse Mortgage)

요즘같이 경기가 어려워 현금융통이 필요할때 자신이 소유한 주택이나 부동산을 담보로 순자산융자 (Equity Loan) 를 신청하는 경우를 볼수있다. 심지어 현금융통을 위해 한국에는 2년안에 사망할것이라는 암 또는 다른 질병진단서를 가지고 생명보험금의 60%~70% 정도의 담보대출을 해주는 상품까지 있다고 한다.

예전에는 은퇴를 하셨거나 나이가 많이드신 분들이 더이상 경제적인 수입이 없을경우 생계비를 위해 소유한 주택을 팔고 아파트로 이사하는 경우가 많았다. 이런분들의 자산가치 보호와 남은 여생의 원만한 생활을 위해서 텍사스 헌법에 의해 제정된 대출프로그램이 있다. 62세이상의 주택소유자가 주택을 담보로 순자산융자 (Equity Loan) 를 신청할수 있고 남은 여생동안 이 융자를 갚지 않아도 되는데 이것을 역 모기지 대출 (Reverse Mortgage) 이라 한다. 역 모기지 대출의 기본적인 조건은 신청인이 담보를 한 주택에서 계속 살아야 하고 재산세와 주택보험금을 제때에 지불해야 한다. 융자의 조건으로 크레딧 (신용) 은 크게 작용하지 않으며 대출금을 갚을수 있는 경제적 능력 또한 무관하다. 또한 신청인의 고령이나 건강상태도 대출의 고려조건에서 제외된다.

역 모기지 대출을 할때 기존 모기지 대출이 남아있을 경우 주택 시장가치에서 기존 모기지 대출의 체납금액을 제외한 나머지의 가치, 즉 에퀴티 (equity) 가 충분히 있어야 한다. 또 신청인은 역 모기지 대출에 관한 위험과 혜택을 교육하는 카운셀링을 승인된 비영리 에이전시를 통해 완료해야 한다. 대출금은 다달이 받거나 line of credit으로 또는 한꺼번에 받을 수도 있는데 사용목적의 제한은 없지만 소셜 시큐리티나 연금의 보조금으로 간주된다. 또한 대출금을 받으면 이에대해 소득세를 내지않고 신청인의 소셜 시큐리티나 메디케어의 자격조건에도 영향을 미치지 않는다.

신청인이 사망했을경우 역 모기지 대출의 법적인 책임은 융자금액을 담보로한 주택을 팔았을때의 남은 금액 이상일수 없다. 다시말해 주택을 팔고 기존 모기지를 갚고 남은돈이 역 모기지 대출금을 다 갚을수 없더라도 사망한 신청인의 유산이나 다른재산에서 차액을 책임지지 않는다.

역 모기지 대출기관 (은행) 은 대출금의 최고금액 상환을 위해 대출금 상환시기를 다음과 같이 정하고 텍사스법의 법적보호를 받을수 있다.

1. 신청인이 거주주택을 팔거나 명의이전을 했을때.

2. 대출기관의 허락없이 12개월이상 지속적으로 집을 떠났을때.

3. 신청인의 사망 혹은 부부 신청인의 최후 생존자의 사망시.

또 법적보호를 위해 추가적인 대출조건을 요구하는 경우가 많은데 집수리를 등한시하거나 재산세와 주택보험금을 제때에 지불하지 않았을 경우 계약위반으로 대출금 상환을 주장할수 있고 최악의 경우 주택을 압류매매로 처분할수 있다.